矚目基建集中東南中九龍 物業造價年內升30%
優質戶受追捧 料海景單位呎價上升15%

政府剛公布本港私樓供應短缺，本年上半年一手私樓施工量僅得1100伙，而現樓餘貨存量8000伙，創1997年後新低。其中，東南中九龍大型屋苑林立，由中小型物業以至臨海豪宅亦有，區內選擇眾多，加上政府多項大型建基均集中東南九龍區，區內物業未來升值潛力不容忽視吸引各方買家進駐該區。

東南中九龍價量齊升
中原地產東南中九龍區營業董事王鎮維表示，回顧2008年上半年，雖然股市表現較為反覆，影響物業市場交投氣氛，然而，東南中九龍三區本年上半年於交投量及平均呎價方面，仍錄得一定的升幅。根據土地註冊處的資料顯示，東南中九龍區8大屋苑本年上半年共錄得1709宗成交，較去年上半年的1610宗，升6.1%，其中，以土瓜灣的翔龍灣及傲雲峰升幅最為凌厲，分別升425%及85.9% (詳見表一)；而平均呎價方面，區內各大屋苑本年的平均每呎造價普遍較去年同期錄得接近30%的升幅 (詳見表一)。

東九龍優質相連戶成交增
中原地產東九龍區助理區域營業經理湛志強表示，近年觀塘區有多幢新型商廈陸續落成，吸引不少公司客購入或承接區內物業作員工宿舍，刺激物業呎價上升。截至本月21日，麗港城的平均呎價為4280元，雖較本年初的4304元，輕微回落 0.6%，惟較去年同期，亦錄得19.6%的升幅；而鄰近的匯景花園7月份平均呎價為4500元，雖較年初的4741元，下跌5.1%，然而較去年同期亦升11.6%。另外，市建局於觀塘區大規模的重建計劃，令區內換樓需求急增，料有助帶動上述兩屋苑的二手交投 (詳見表二)。

中原地產湛志強續指，兩屋苑的呎價錄得升幅，除因區內住客質素提升而吸引公司客及投資者入市外，亦與優質相連戶成交量增加有關，從而扯高屋苑的平均呎價。中原湛氏指，麗港城及匯景花園今年相連優質單位成交宗數持續大幅增加，兩屋苑本年迄今共錄得約15套相連戶成交，而去年全年僅錄得約20套。

中原地產湛志強舉例指，其中一宗相連成交單位為麗港城6座高層C及D室，面積1496 呎，屬5房連雙套房間隔，單位座向東南，可享海景，獲一名買家以830萬元，折合平均呎價為5548元。據悉，原業主於2006年6月以724萬元購入上述相連單位，持貨兩年，是次易手賬面獲利106萬元離場，單位升值14.6%。


海景戶叫價回軟  上車客入市非難事
中原地產中九龍區高級區域營業董事許偉慶表示，近日區內市場以用家為主導，以德福花園及淘大花園兩大屋苑為例，投資者比例由以往的30%至40%，下跌至現時的少於20%，反映樓市健康發展。而市況回軟，海景戶叫價亦有下調的空間，令上車客入市心儀海景戶非難事。

中原地產許偉慶續指，德福花園及淘大花園海景單位現時叫價分別為5300元至4250元，較年初時的5550元及4600元，下跌幅度介乎4.5%至7.6%，令兩個屋苑的海景戶成交比例增加，由以往的10%，增至30%，當中更不乏上車客入市個案。

中原許偉慶舉例指，其中一宗上車客入市海景戶的成交個案為淘大花園K座高層8號室，面積484呎，擁兩房，以198.8萬元成交，折合平均每呎造價為4107元。原業主於本年初以190萬元購入上址，持貨7個月，轉手賬面獲利8.8萬元離場。

黃埔、海逸租賃市場價量齊升
中原地產黃埔及海逸豪園區高級區域營業董事鮑志德稱，興建中的沙中線令區內交通網絡更完善，有助帶動區內租賃成交活躍。海逸豪園本年平均每月錄得43宗租賃成交，較去年上半年平均每月的19宗，升1.3倍，而黃埔花園本年平均每月錄得40 宗租賃成交，比去年平均每月25宗亦升60%，升幅理想。而平均呎租方面，海逸豪園及黃埔花園現時平均呎租分別為24.1元及21.9元，較去年同期分別錄得18.7%及22.3%的升幅 (詳見表三)。

中原鮑志德續指，除租賃市場表現理想外，區內優質單位，如海景及相連戶的成交亦有所增加。海逸豪園本年迄今已錄得16套相連戶成交，比去年同期升逾30%。中原鮑氏解釋，主要是由於市場上不乏有實力的買家，該批買家近日見叫價稍為下調，紛紛把握時機入市升級換樓。

中原鮑志德稱，最近一宗海景戶成交為海逸豪園12A座高層C室，面積 1384呎，擁三房連套房間隔，可享維港海景，獲一名用家以1180萬元承接，折合平均呎價為8526元。鮑志德指，同類的12A座中層C室於本年3月份時曾同以1180萬元成交，反映現時可以相同的價錢，入市樓層更高的優質戶。隨著區內基建陸續落成，料黃埔花園及海逸豪園優質戶的呎價勢將攀升，故現為買家入市時機。

料整區本年共錄4000宗二手成交  海景戶呎價升15%
中原地產王鎮維指，本年雖受不明朗因素影響，物業市場稍為放緩，然而，東南中九龍區8 大屋苑本年上半年共錄得1709宗成交，較去年上半年仍升6.1%，面對息口持續平穩、高度限制及舊區重建等多項有利條件支持，王鎮維預料，整區本年共錄 4000宗二手成交，為略高於去年的水平。另外，中原地產王鎮維續指，隨著區內換樓需求增加，東南中九龍區未來兩年供應的2344伙中，料以供應優質大單位為主，當中更不乏豪宅物業，令整區成市場焦點，加上區內住客質素不斷提升，而臨海優質單位買少見少，故料東南九龍區海景單位呎價有15%的上升空間 (詳見表四)。




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撰稿：中原地產公關部白若珩                              
二零零八年七月二十二日

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