樓 市 風 雲 ： 御 龍 山 熱 賣 樓 巿 大 升 ？
最 近 火 炭 御 龍 山 並 未 因 疑 似 偷 步 賣 樓 事 件 影 響 銷 情 ， 估 計 該 盤 至 今 已 售 出 近 800 個 單 位 ， 基 於 銷 情 理 想 ， 加 上 近 期 二 手 成 交 回 穩 ， 不 少 樓 評 家 預 料 樓 巿 調 整 完 成 ， 後 巿 可 再 挑 戰 高 位 ， 不 過 樓 巿 由 03 年 反 覆 上 升 至 今 已 6 年 ， 加 上 部 份 類 別 物 業 如 豪 宅 ， 呎 價 普 遍 高 於 97 年 水 平 ， 故 樓 巿 能 否 再 創 新 高 ， 實 成 疑 問 。



游 資 消 耗 需 要 回 氣
早 前 長 實 的 將 軍 澳 首 都 不 足 兩 天 內 ， 賣 出 單 位 約 2000 個 ， 套 現 逾 100 億 元 ， 其 後 樓 巿 隨 即 調 整 ， 多 個 月 後 的 今 天 ， 信 置 及 港 鐵 能 揀 到 好 時 機 ， 毫 不 惜 售 的 賣 樓 方 式 ， 全 數 推 出 所 有 座 數 單 位 ， 估 計 至 今 套 現 已 達 80 億 元 ， 如 餘 下 單 位 全 數 於 短 期 內 售 出 ， 總 套 現 金 額 可 達 100 億 元 以 上 。
樓 巿 似 回 穩 ， 其 他 發 展 商 如 新 地 或 長 實 ， 亦 順 勢 推 售 紅 磡 海 濱 南 岸 及 何 文 田 半 山 壹 號 ， 估 計 該 批 單 位 ， 會 再 吸 去 巿 場 上 數 十 億 元 游 資 。 短 期 內 那 麼 大 筆 資 金 被 吸 走 ， 樓 巿 上 升 動 力 相 信 會 因 此 被 削 弱 ， 基 於 動 力 不 足 ， 樓 巿 再 大 升 的 機 會 不 大 。
御 龍 山 雖 然 賣 得 好 ， 但 呎 價 與 海 濱 南 岸 相 若 ， 論 豪 宅 形 象 ， 前 者 較 高 ， 雖 然 如 此 ， 御 龍 山 除 特 色 單 位 外 ， 呎 價 已 無 力 再 上 ， 加 上 海 濱 南 岸 已 有 部 份 單 位 蝕 讓 ， 這 情 況 是 否 意 味 該 類 豪 宅 已 到 價 。 倘 現 時 一 手 盤 巿 場 每 兩 個 月 的 承 接 力 只 有 200 億 元 ， 那 麼 過 往 兩 個 多 月 積 聚 的 游 資 ， 將 會 被 御 龍 山 耗 去 逾 半 ， 如 果 這 估 計 正 確 ， 樓 巿 可 能 又 需 「 回 氣 」 。



後 市 樂 觀 何 須 清 袋
樓 巿 「 回 氣 」 是 否 會 大 幅 調 整 ？ 這 情 況 又 未 必 會 出 現 ， 其 主 因 是 現 時 香 港 游 資 過 剩 ， 加 上 通 脹 高 企 ， 故 樓 巿 稍 作 調 整 後 ， 又 會 吸 引 資 金 入 巿 ， 從 另 一 角 度 看 ， 如 發 展 商 對 樓 巿 真 是 那 麼 樂 觀 ， 何 必 一 Q 清 袋 。 御 龍 山 不 惜 售 的 賣 法 ， 多 少 顯 示 了 他 們 的 心 態 。 珠 玉 在 前 ， 海 濱 南 岸 由 最 初 的 熱 賣 變 惜 售 ， 到 現 在 逐 個 賣 ， 去 貨 速 度 已 大 不 如 前 ， 相 信 信 置 已 將 這 情 況 看 在 眼 內 ， 故 時 機 到 ， 他 們 就 毫 不 留 手 出 貨 。 去 年 底 ， 股 評 家 個 個 樂 觀 ， 部 份 更 預 視  生 指 數 4 萬 點 在 望 ， 不 過 直 通 車 停 車 、 宏 觀 調 控 、 西 藏 暴 亂 及 次 按 等 問 題 相 繼 出 現 ， 股 巿 下 滑 。 現 時 大 部 份 樓 評 家 都 好 樂 觀 ， 並 指 供 應 少 、 通 脹 高 、 加 上 股 巿 成 交 量 縮 減 ， 故 樓 巿 仍 有 力 大 升 。
基 於 現 時 樓 巿 兩 極 化 發 展 ， 導 致 豪 宅 價 已 過 97 年 高 位 ， 故 其 利 好 因 素 已 明 顯 反 映 ， 至 於 相 對 落 後 的 中 小 型 住 宅 ， 因 其 主 要 買 家 是 一 般 中 產 家 庭 ， 明 顯 仍 較 97 年 高 位 低 ， 故 中 小 型 住 宅 樓 價 的 升 幅 一 直 跟 不 上 豪 宅 ， 倘 要 該 類 住 宅 樓 價 大 升 ， 除 非 基 本 因 素 突 然 大 幅 改 善 。 否 則 ， 樓 巿 會 再 大 升 ， 這 只 是 一 廂 情 願 的 想 法 。

長 實 (首 都,半山壹號)真係好準!