apple 20080407

減 價 潮 擴 至 市 區 樓
黃 埔 業 主 低 市 價 逾 6% 出 貨
【 本 報 訊 】 樓 市 爆 減 價 潮 ， 炒 家 已 第 一 時 間 降 價 出 貨 ， 新 界 區 成 重 災 區 ， 近 期 市 區 龍 頭 屋 苑 亦 見 到 減 價 出 貨 情 況 ， 甚 至 連 持 有 多 年 的 業 主 貨 ， 也 要 連 環 減 價 才 見 承 接 。 紅 磡 黃 埔 花 園 有 業 主 兩 度 減 價 ， 以 低 市 價 6 至 8% 沽 出 自 住 單 位 。 　 記 者 ： 朱 連 峰

中 原 高 級 分 行 經 理 包 偉 倫 表 示 ， 黃 埔 花 園 5 期 7 座 低 層 C 室 業 主 ， 上 月 因 應 市 況 將 叫 價 由 488 萬 元 調 低 至 465 萬 元 ， 但 仍 與 買 家 出 價 僅 逾 400 萬 元 有 很 大 距 離 ， 有 見 股 市 大 幅 波 動 ， 為 鎖 定 利 潤 ， 最 後 願 再 減 價 9% 至 423 萬 元 成 交 ， 不 足 兩 周 累 積 減 價 65 萬 元 ， 減 幅 達 13.3% 。 原 業 主 00 年 以 306 萬 元 購 入 單 位 自 住 ， 因 仍 有 利 潤 達 117 萬 元 ， 所 以 亦 肯 以 低 市 價 沽 出 手 上 單 位 。 同 類 單 位 市 值 450 萬 至 460 萬 元 。



翔 龍 灣 減 7%250 萬 售



黃 埔 花 園 有 業 主 不 足 兩 周 累 減 65 萬 元 ， 出 售 持 有 物 業 。 資 料 圖 片


魚 涌 太 古 城 則 有 長 線 投 資 者 減 價 沽 貨 離 場 ， 美 聯 分 行 經 理 吳 必 強 指 出 ， 唐 宮 閣 中 層 H 室 ， 以 360 萬 元 成 交 ， 較 業 主 原 開 價 400 萬 元 低 一 成 ， 持 貨 4 年 賺 117 萬 元 。 單 位 附 連 租 約 ， 買 家 回 報 約 4.3 厘 。
世 紀 21 中 華 物 業 分 行 經 理 陳 華 明 表 示 ， 土 瓜 灣 翔 龍 灣 3 座 中 層 A 室 業 主 ， 在 06 年 以 226 萬 元 一 手 購 入 單 位 後 ， 即 以 270 萬 元 放 盤 ， 期 間 一 直 堅 持 不 肯 減 ， 但 直 至 最 近 心 態 開 始 軟 化 ， 加 上 不 想 積 壓 資 金 ， 將 叫 價 下 調 20 萬 元 ， 終 以 250 萬 元 獲 承 接 ， 減 幅 7.4% ， 微 賺 24 萬 元 離 場 。


城 中  入 伙 前 減 11% 沽
另 外 ， 新 界 屋 苑 繼 續 錄 得 減 價 及 低 市 價 成 交 ， 將 在 短 期 內 入 伙 的 將 軍 澳 城 中  ， 陸 續 有 業 主 因 不 欲 上 會 而 減 價 ， 平 手 甚 至 蝕 讓 。 中 原 地 產 營 業 董 事 譚 桂 貞 表 示 ， 一 投 資 者 06 年 以 271.6 萬 元 購 入 屋 苑 7 座 中 層 G 室 ， 674 方 呎 ， 早 在 去 年 底 已 放 盤 ， 當 時 開 價 320 萬 元 ， 並 隨 市 況 一 路 下 調 ， 且 越 減 越 多 ， 剛 以 285 萬 元 摩 出 ， 前 後 共 減 價 35 萬 元 ， 減 幅 10.9% ； 賬 面 雖 賺 13.4 萬 元 ， 但 扣 除 使 費 ， 實 質 打 和 。
美 聯 營 業 經 理 吳 偉 文 表 示 ， 馬 鞍 山 新 港 城 R 座 中 層 2 室 ， 449 方 呎 ， 僅 以 160 萬 元 成 交 ， 呎 價 3563 元 ， 低 市 價 8% 。
至 於 早 前 多 個 有 炒 風 的 地 區 或 屋 苑 ， 包 括 屯 門 區 等 ， 造 價 已 見 回 落 。 中 原 地 產 高 級 分 行 經 理 楊 俊 偉 表 示 ， 屯 門 居 屋 兆 康 苑 剛 錄 低 價 成 交 ， K 座 低 層 4 室 ， 587 方 呎 ， 業 主 農 曆 年 前 叫 價 100 萬 元 ， 惟 放 盤 多 時 乏 人 問 津 ， 要 劈 價 14% 至 86 萬 元 始 能 賣 出 ， 呎 價 1465 元 ， 低 市 價 10% 。



二 手 減 價 及 低 市 價 個 案
紅 磡 黃 埔 花 園 5 期 7 座 低 層 C 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 788
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 423 　 呎 價 ( 元 ) ： 5368 　 備 註 ： 兩 度 減 價 共 13.3% ， 成 交 價 低 市 價 6 至 8%

魚 涌 太 古 城 唐 宮 閣 中 層 H 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 585
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 360 　 呎 價 ( 元 ) ： 6154 　 備 註 ： 減 價 10%

土 瓜 灣 翔 龍 灣 3 座 中 層 A 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 500
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 250 　 呎 價 ( 元 ) ： 5000 　 備 註 ： 減 價 20 萬 元
長 沙 灣 泓 景 臺 2 座 中 層 F 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 647
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 286 　 呎 價 ( 元 ) ： 4420 　 備 註 ： 低 市 價 5%

將 軍 澳 城 中  7 座 中 層 G 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 674
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 285 　 呎 價 ( 元 ) ： 4228 　 備 註 ： 減 價 10.9%

屯 門 兆 康 苑 K 座 低 層 4 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 587
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 86 　 呎 價 ( 元 ) ： 1465 　 備 註 ： 減 價 14 萬 ， 成 交 價 低 市 價 10%

馬 鞍 山 新 港 城 R 座 中 層 2 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 449
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 160 　 呎 價 ( 元 ) ： 3563 　 備 註 ： 低 市 價 8%

屯 門 海 典 軒 1 座 中 層 H 室 　 面 積 ( 方 呎 ) ： 617
成 交 價 ( 萬 元 ) ： 178 　 呎 價 ( 元 ) ： 2885 　 備 註 ： 低 市 價 5%

資 料 ﹕ 中 原 、 美 聯 、 香 港 置 業 及 世 紀 21

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appledaily 20080407

樓 市 風 雲 ： 代 理 有 組 織 高 調 鋤 價

樓巿 迅 速 調 整 ， 地 產 代 理 的 宣 傳 策 略 立 即 改 變 ， 由 早 前 力 吹 全 年 三 成 升 幅 的 言 論 ， 轉為 大 唱 調 整 力 度 加 大 ， 有 利 樓 巿 發 展 等 美 言 。 事 實 上 ， 有 實 力 的 買 家 仍 然 存 在 ， 但肯 追 價 的 已 絕 無 僅 有 ， 故 代 理 想 以 利 淡 消 息 ， 驅 使 業 主 減 價 ， 以 增 加 促 成 交 易 的 機會 。
代 理 界 的 樓 評 人 ， 其 主 要 目 的 是 要 為 公 司 及 業 界 營 造 有 利 的 銷 售 氣 氛 ，以 增 加 交 易 量 ， 至 於 日 後 有 關 買 家 能 否 賺 錢 ， 並 非 他 們 的 責 任 所 在 。 遇 上 升 巿 ， 他們 便 不 斷 以 空 置 率 減 低 、 經 濟 持 續 向 好 、 樓 宇 落 成 量 大 減 等 因 素 ， 將 供 求 不 平 衡 的現 象 合 理 化 及 理 性 化 。 早 前 不 少 言 論 認 為 北 京 奧 運 前 ， 將 有 一 次 較 明 顯 升 巿 ， 但 事實 上 這 次 升 巿 似 乎 無 疾 而 終 ， 代 理 有 見 及 此 ， 立 即 轉 作 發 放 負 面 消 息 ， 希 望 業 主 就範 ， 因 此 ， 代 理 統 一 言 論 後 ， 立 即 有 組 織 去 鋤 價 ， 以 求 盡 快 結 束 業 主 與 買 家 間 的 拉鋸 局 面 。

買 錯 樓 隨 時 破 產

樓巿 長 線 而 言 ， 仍 以 上 升 為 主 調 ， 但 其 間 的 波 幅 可 以 很 大 ， 故 入 巿 時 機 很 重 要 ， 事 實上 ， 買 錯 樓 比 入 錯 股 後 果 更 嚴 重 ， 買 錯 股 可 以 分 段 減 持 ， 買 錯 樓 可 以 隨 時 破 產 。 基本 上 ， 買 樓 是 一 種 投 資 行 為 ， 流 動 資 金 過 剩 時 ， 樓 價 又 怎 可 不 升 ， 這 點 跟 落 成 量 低， 看 不 出 有 很 直 接 的 關 係 。 至 於 負 利 率 導 致 樓 價 上 升 等 誘 因 ， 亦 只 是 代 理 召 開 記 招的 慣 用 議 題 。 但 今 日 形 勢 有 變 ， 再 唱 好 已 沒 有 巿 場 ， 因 此 「 升 幅 過 快 ， 樓 巿 需 作 鞏固 」 等 言 論 理 由 ， 瞬 即 又 成 為 他 們 唱 淡 的 理 由 。
代 理 的 一 致 行 動 、 對 樓 巿 的言 論 立 場 ， 有 莫 大 影 響 力 ， 這 點 各 大 小 代 理 行 ， 早 有 充 份 的 默 契 ， 但 現 時 潛 在 買 家不 肯 追 價 ， 故 鋤 業 主 價 順 理 成 章 ， 因 為 不 論 公 司 大 小 ， 無 成 交 就 最 致 命 ， 因 此 波 幅巿 就 最 好 ， 有 升 有 跌 ， 有 人 看 好 有 人 看 淡 ， 那 麼 自 然 有 成 交 ， 反 之 ， 全 面 看 好 ， 購買 力 很 快 消 耗 完 ； 全 面 看 淡 ， 越 跌 越 無 人 買 ， 這 兩 種 情 況 對 代 理 都 不 是 最 好 。

代 理 界 噩 夢 開 始

今年 一 月 份 ， 代 理 行 的 佣 金 收 入 勁 好 ， 二 月 已 下 跌 ， 三 月 份 進 一 步 減 少 ， 四 月 份 如 何， 大 家 都 心 知 不 妙 ， 如 果 這 個 調 整 巿 正 如 巿 場 所 料 一 樣 ， 會 長 達 半 年 ， 那 麼 代 理 界的 噩 夢 ， 可 能 才 剛 剛 開 始 。
對 於 尚 未 出 貨 的 短 線 投 資 者 而 言 ， 恐 怕 現 時 已 不是 最 佳 的 出 貨 時 機 ， 至 於 另 一 次 升 浪 ， 可 能 要 等 到 第 四 季 才 出 現 ， 因 此 倘 對 樓 巿 信心 不 強 ， 可 能 被 迫 要 在 這 段 時 間 內 以 較 低 價 將 單 位 放 售 。 不 過 ， 對 於 長 線 投 資 者 而言 ， 這 次 調 整 算 是 意 料 中 事 ， 事 關 去 年 以 來 累 積 的 升 幅 ， 實 在 過 急 過 快 ， 因 此 如 不稍 作 調 整 ， 樓 巿 是 沒 有 可 能 再 展 另 一 次 升 浪 。 無 論 是 短 炒 或 長 線 持 有 ， 港 人 的 物 業投 資 佔 其 資 產 總 值 比 例 甚 大 ， 故 倘 能 掌 握 其 循 環 周 期 ， 訂 定 適 合 自 己 的 出 巿 策 略 ，這 將 對 資 產 增 值 裨 益 甚 大 。

依你地咁講, 呢度咪好快跌低過我地的一手價!

自住就OK 啦，炒就.....

咁就睇你幾時一手.

可悲，翔龙湾价格还未涨起来就要跌下去了！

I don't think so

如果是中層A單位, 2.5M 又真係幾low.............

東九龍樓價年內料升30％
2008年4月2日

香港置業執行董事李志成表示，東九龍將會有多項重要計劃，包括啟德發展區規劃、 郵輪碼頭、觀塘市中心、土瓜灣重建計劃及沙中線興建，隨

真係好淡爭持 lah...

I also believe that the price will not drop to below first hand price...

其實近日已有不少專家傳媒話2008皆會調整, 加上美國經濟不好, 入口訂單於近半年持繼下跌, 中港廠商早於年頭知道來日訂單減少, 似乎形勢不妙, 要知道本區大買家多來自2類 --------- 中港商人 及 大陸富戶.

For ref. only
2008-04-08   06座  10 G $285  520'  $5,481  
2008-04-08   05座  16 A 298  500    5,960   
2008-04-07   02座  20 D 476  757    6,288  
2008-04-03   06座  07 D 574  846    6,783  
2008-04-03   03座  46 F 753  1,099   6,852  
2008-04-03   06座  09 D 588  846    6,954   
2008-04-03   06座  10 F 560  758    7,388  
2008-04-03   02座  16 G 255  523    4,881   
2008-04-03   06座  21 B 248  525    4,724  
2008-04-02   01座  10 G 248  522    4,751   
2008-04-01   05座  31 H 260  501    5,190   
2008-04-01   01座  56 E 605  846    7,151   
2008-04-01   01座  56 E 605  846    7,151   
2008-04-01   06座  06 D 579  808    7,165   
2008-03-31   03座  05 D 430  757    5,678