翔 龍 灣 房 細 要 拆

早於 5 月 底 6 月 初 開 始 收 樓 的 土 瓜 灣 翔 龍 灣 ， 發 展 商 近 期 積 極 清 貨 ， 於 5 及 6 座 安 排多 個 現 樓 示 範 單 位 ， 就 現 場 所 見 ， 高 層 戶 景 靚 ， 廚 廁 用 料 交 足 樓 書 所 示 水 準 ， 不 過， 睡 房 細 小 ， 示 範 單 位 也 要 「 大 拆 特 拆 」 。

3 示 範 單 位 同 一 命 運

物業 近 60% 為 462 至 585 方 呎 2 房 單 位 ， 各 座 早 已 沽 清 的 A 、 B 、 G 及 H 室 ， 均 屬 較細 的 2 房 戶 ， 二 手 市 場 也 以 這 類 主 導 ， 一 手 則 集 中 1 至 3 座 較 大 的 C 及 F 室 ， 論 景觀 ， 以 C 室 較 佳 ， 可 以 側 望 少 許 海 景 ， F 室 則 以 土 瓜 灣 舊 區 景 為 主 ， 樓 價 也 最 平 ，每 方 呎 5000 餘 元 有 交 易 。 這 類 單 位 屬 一 字 形 直 廳 設 計 ， 主 人 房 有 衣 櫃 凹 位 ， 但 房內 面 積 有 限 ， 想 好 用 一 點 ， 就 要 如 5 座 F 室 示 範 單 位 般 ， 合 併 兩 房 擴 展 空 間 ， 不 過重 售 時 客 源 受 限 。
3 房 戶 719 至 846 方 呎 ， 分 佈 各 座 的 D 及 E 室 ， 貨 尾 集 中 1 至 3 座 ， 719 至 757 方 呎 ， 兩 者 均 享 側 海 景 ， 觀 賞 角 度 以 D 室 較 闊 ， 餘 貨 不 多 ，相 比 之 下 ， E 室 成 為 側 海 景 較 平 價 之 選 ， 每 方 呎 6000 餘 元 有 貨 揀 。 示 範 單 位 為 6 座 獨 有 的 逾 800 方 呎 套 3 房 單 位 ， 除 多 了 一 個 套 房 浴 室 之 外 ， 廳 房 空 間 感 與 700 餘方 呎 單 位 差 距 不 遠 ， 兩 者 同 樣 逃 不 了 拆 房 命 運 ， 套 房 與 鄰 房 合 併 ， 才 覺 主 人 房 見 使一 點 。

特 色 戶 　 海 景 靚

翔龍 灣 逾 1000 方 呎 特 色 戶 ， 亦 即 相 連 戶 設 計 ， 分 佈 各 座 中 高 層 C 、 D 及 F 室 ， 全 部均 以 不 同 角 度 海 景 為 賣 點 。 當 中 C 及 F 室 為 3 房 戶 ， 1090 至 1239 方 呎 ， 1 至 3 座以 側 海 景 為 主 ， 呎 價 可 低 於 7000 元 ， 5 及 6 座 全 海 景 相 連 戶 ， 呎 價 普 遍 近 8000 元。 示 範 單 位 僅 以 交 樓 標 準 示 人 ， 5 座 C 室 ， 1090 方 呎 ， 廳 房 見 使 ， 但 原 來 也 是 拆房 後 的 效 果 ， 除 套 房 外 ， 原 飯 廳 位 置 闢 作 睡 房 ， 旁 邊 兩 間 細 房 ， 合 併 為 第 3 間 大 房。 要 注 意 是 ， 這 類 千 呎 大 戶 ， 不 設 工 人 房 。
至 於 4 房 單 位 面 積 1505 至 1662 方 呎 ， 亦 即 各 座 中 高 層 D 室 ， 算 是 各 類 單 位 中 最 見 使 大 戶 間 隔 ， 但 售 價 逾 2000 萬元 。 另 外 ， 各 座 頂 層 均 有 3 個 內 置 樓 梯 直 達 天 台 的 相 連 大 單 位 ， 面 積 由 1201 至 1766 方 呎 ， 雖 然 多 了 一 個 大 天 台 ， 但 由 於 樓 梯 設 於 大 廳 ， 變 相 削 減 客 飯 廳 空 間 。
最 優 質 的 相 連 4 房 大 戶 ， 6 座 D 賣 點 是 正 東 南 全 海 景 ， 但 此 景 多 少 受 制 於 將 來 的 德 重 建 計 劃 。
大 門 設 指 紋 電 腦 門 鎖 ， 忘 記 帶 鎖 匙 也 不 怕 。
各 單 位 浴 室 均 設 防 水 LCD 電 視 ， 大 部 份 建 於 浴 缸 花 灑 旁 。 廚 房 也 有 小 型 LCD 電 視 。

1090 方 呎

以交 樓 標 準 示 人 的 1090 呎 特 色 相 連 戶 ， 屬 5 座 C 室 ， 享 單 邊 舊 機 場 海 景 ； 3 房 間 隔與 售 樓 書 原 圖 則 有 別 ， 重 新 組 合 後 ， 廳 房 均 算 見 使 ， 但 其 中 一 房 ， 保 留 兩 個 窗 口 式冷 氣 機 ， 感 覺 古 怪 。

846 方 呎

846 呎 屬 6 座 獨 有 的 套 3 房 戶 ， 不 計 已 改 成 玻 璃 間 隔 的 套 房 浴 室 ， 廳 房 空 間 感 ， 其 實 與 1 至 5 座 700 餘 方 呎 單 位 相 若 ， 同 樣 有 睡 房 不 夠 大 的 問 題 。 6 座 屬 大 單 邊 ， 舊 機 場海 景 一 覽 無 遺 。

585 方 呎

585 呎 單 位 原 則 為 直 廳 2 房 間 隔 ， 睡 房 太 細 ， 一 定 要 打 通 才 覺 好 用 ； 飯 廳 露 台 外 望 土 瓜 灣 舊 區 ， 工 作 平 台 與 毗 鄰 單 位 緊 貼 。

目前 以 一 成 首 期 、 最 長 328 日 成 交 期 付 款 法 ， 最 吸 引 買 家 。 現 時 貨 尾 集 中 1 至 3 座 C 至 F 室 ， 及 各 座 特 色 相 連 大 戶 ， 呎 價 均 逾 5000 元 ， 特 色 海 景 大 戶 ， 呎 價 更 高 見 8000 至 1.5 萬 元 ， 以 位 處 土 瓜 灣 舊 區 的 地 點 因 素 考 慮 ， 絕 不 便 宜 。
美 聯 分 行經 理 曾 維 加 說 ， 物 業 入 伙 以 來 約 3 個 月 ， 二 手 成 交 近 130 宗 ， 近 90% 賬 面 賺 錢 ， 賺價 由 6 萬 至 53 萬 元 不 等 ， 絕 大 部 份 屬 微 利 ； 蝕 讓 貨 損 失 金 額 ， 則 由 10 餘 萬 至 40 餘 萬 元 ， 集 中 一 些 700 餘 方 呎 3 房 戶 ， 主 要 是 睡 房 不 見 使 ， 無 套 房 ， 難 以 吸 引 換 樓客 。
他 續 說 ， 現 有 約 400 個 二 手 盤 ， 逾 70% 為 500 餘 方 呎 2 房 單 位 ， 近 300 個 ； 3 房 戶 100 個 ， 相 連 特 色 戶 僅 數 個 。 8 月 成 交 呎 價 4800 元 ， 放 盤 呎 價 5100 元， 均 較 一 手 購 入 價 高 8 至 10% 。
屋 苑 租 務 成 交 活 躍 ， 集 中 年 輕 客 捧 場 ， 過 去 3 個 月 ， 有 近 130 宗 承 租 ， 呎 租 由 17 至 23 元 ， 現 有 150 個 租 盤 ， 回 報 3 至 4 厘 。

《 優 點 》
● 用 料 靚 ， 配 搭 時 尚 。
● 高 層 戶 ， 景 觀 開 揚 ， 海 景 戶 尤 其 吸 引 。
● 會 所 佈 局 華 麗 ， 設 施 齊 全 。
● 基 座 商 場 有 日 式 超 市 。

《 缺 點 》
● 實 用 率 不 高 ， 分 層 戶 睡 房 尤 細 。
● 樓 底 不 足 9 呎 ， 逾 千 呎 大 戶 仍 覺 壓 迫 。
● 非 鐵 路 沿 線 ， 馬 鐵 沙 中 線 仍 屬 建 議 階 段 。
● 附 近 勢 必 重 建 ， 景 觀 變 數 大 。

舊 樓 廠 廈 包 圍

物 業 座 落 臨 海 地 段 ， 南 面 為 九 龍 城 碼 頭 及 巴 士 總 站 ， 也 是 這 處 對 外 公 共 交 通 的 中 心 點 。 老 牌 屋 苑 偉 昌 新 ， 有 大 量 地 舖 食 肆 ， 土 瓜 灣 道 上 舊 樓 廠 廈 林 立 ， 而 鄰 近 馬 頭 角 道 方 向 ， 佈 滿 外 觀 殘 舊 的 低 矮 物 業 ， 一 街 之 隔 的 煤 氣 廠 ， 仍 未 拆 卸 。
附 近 舊 廈 林 立 ， 其 中 北 面 的 低 矮 物 業 ， 可 重 建 為 高 樓 ， 煤 氣 廠 也 會 起 樓 。

鄰 近 土 瓜 灣 道 上 ， 可 找 到 幾 乎 已 從 歷 史 中 消 失 的 舊 式 冰 室 。

《 缺 點 》
● 實 用 率 不 高 ， 分 層 戶 睡 房 尤 細 。
● 樓 底 不 足 9 呎 ， 逾 千 呎 大 戶 仍 覺 壓 迫 。
● 非 鐵 路 沿 線 ， 馬 鐵 沙 中 線 仍 屬 建 議 階 段 。
● 附 近 勢 必 重 建 ， 景 觀 變 數 大 。

I thnk thr 3rd and the 4th point are positive rather thatn negative points.

AGREE

由此可見平果d記者既資質,好心報道之前自已上黎睇下先la,

ifc、中環廣場原來係土瓜灣架??幾時搬架呢唔知
7月1日d煙花原來係土瓜灣放架~


唔通佢覺得政府會係啟德起摩廈、屏風樓 ?真係笑鬼死人la.....大家諗下有座icc,ifc係啟德度的模樣

星島最好賣,唔係無原因既,好之檢討下啦太陽平果...

[ 本帖最後由 jt2335 於 2007-9-11 07:29 PM 編輯 ]